O que é manutenção predial e quais os principais serviços? 

Manutenção predial é um conjunto de ações importantes para conservação dos sistemas de um edifico. É importante considerar que a manutenção predial também envolve a manutenção preventiva, não somente a corretiva para consertar problemas ou realizar pequenos reparos.

Durante todo o período de vida útil de um edifico, ele precisa oferecer condições seguras e de qualidade, considerando que o tempo, fatores ambientais e uso podem degradar as condições iniciais do empreendimento. Para isso, é importante que a manutenção predial não seja negligenciada. 

Uma pesquisa feita em São Paulo, considerando apenas os edifícios em fase de uso, ou seja, sem contar sua fase de obra, aponta que 66% dos acidentes estão relacionados à má manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração avançada. Só 34% se referem a vícios construtivos ou, ainda, anomalias endógenas. 

Tipos de Manutenção

Manutenção Predial Preventiva

São ações realizadas periodicamente, conforme o tempo previsto no plano de manutenção predial.   

A manutenção preventiva é fundamental para preservar – e até prolongar – a vida útil da edificação. Ela antecipa-se ao surgimento de problemas e minimiza o impacto estrutural e financeiro de possíveis falhas que poderiam dar sinais somente quando o problema estivesse muito grande.

Além disso, a prevenção contribui para a valorização do edifício e a diminuição de risco de acidentes, interrupção de serviços e atividades corretivas emergenciais.

Manutenção Predial Corretiva

São ações emergenciais e fora do planejamento causadas por desgastes não identificados previamente ou falhas em equipamentos e estruturas. Esse tipo de manutenção é uma reação ao aparecimento a um problema como infiltrações, rachaduras, vazamentos, pane em sistemas de gás, elevadores, climatização etc. 

Por ser uma despesa emergencial, pode gerar um impacto maior no orçamento dependendo da gravidade do problema, além de interferir na rotina do prédio com a paralisação de equipamentos ou serviços.   

Manutnecao Predial White

O que envolve a manutenção predial e quem é responsável?

Os responsáveis pela manutenção de uma edificação são o proprietário da construção e/ou o síndico. Além disso, no caso de condomínios residenciais ou comerciais, cada proprietário é responsável por sua unidade autônoma e corresponsável pelo conjunto da edificação. 

Organize por Prioridades 

Organize as manutenções conforme as prioridades em patamares de urgência. Prioridade 1 – Risco Eminente contra a saúde e segurança.

Ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos.

Prioridade 2 – Risco a Funcionalidade

Ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários. 

Prioridade 3 – Desvalorização do Imóvel

Ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. 

Plano de Manutenção  

O plano de manutenção deve atender a edificação como um todo:

  • estrutura 
  • alvenarias 
  • revestimentos 
  • instalações (hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio e gás),  
  • ventilação 
  • máquinas e equipamentos (elevadores, escadas rolantes, bombas etc.). 

Além disso, deve ser elaborado seguindo as diretrizes da ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção.